Transformer les monuments historiques en hôtels

Ken en fin de vacances, quitte sa pisicne...

I – TRANSFORMER LES MONUMENTS NATIONAUX  EN HOTELS

1 – La réutilisation d’anciens bâtiments est vieille comme le monde. D’ailleurs, avant de devenir  des monuments historiques, proposés aujourd’hui à la visite des habitants et  des touristes, ces monuments   étaient  auparavant des  hébergements,  des châteaux à vivre, à habiter, à recevoir ( et à faire la guerre…) ,  des églises destinées à rassembler tous les fidèles autour de la foi chrétienne ou encore  des abbayes, monastères où vivaient les moines et leurs ouailles, des forts, remparts et forteresses, eux  aussi “habités”, permettant de protéger les habitants, mais aussi  de les surveiller.

2 –  Comme, depuis plus d’un siècle, on “classe” monument historique tout ce qui a de la valeur  aux yeux des professionnels (valeur  historique, artistique, paysagère), ou bien on protège par différents dispositifs, on distingue par plus de 20 Labels :   vous imaginez les sommes à payer pour une durée quasi-illimitée de protection…Car il faut en plus continuer à protéger  le patrimoine déjà classé par le passé, il faut continuer sa  “modernisation” ou  mettre du chauffage, créer des accès, mettre  en oeuvre les valorisations indispensables. Bref, tout cela coûte, d’où l’idée  de faire partager les coûts de la restauration, de l’entretien, de la maintenance, entre les habitants et de nouveaux utilisateurs. Mais le sujet est aussi politique, et la querelle toujours très vivace, nous verrons pourquoi.

3 – C’est donc à pas de loup, assez furtivement, que le Centre des Monuments Nationaux  a passé cet appel d’offre l’hiver dernier, via l’opérateur ATOUT France, l’agence nationale du Tourisme en France . Il s’agit d’ une étude sur 20  monuments français   susceptibles d’être transformés en sites d’hébergement hôtelier . Une étude qui évaluera les coûts des travaux, les risques pour l’exploitant et  pour son chiffre d’affaire ( et si c’est mal relié, trop loin d’ un aéroport, des flux de visiteurs /clients ?) et les revenus que cela procurera au Centre des monuments nationaux .  Une étude enfin où il est promis que l’on respectera le monument, son histoire, son identité. Ce qui, à notre avis,  doit être possible. Nous espérons que les résultats en seront communiqués publiquement, toutefois, car si ce cahier des charges était respecté, cela  permettrait d’avancer sur tous les plans : une restauration du monument intelligente et respectueuse de son passé, un tourisme culturel de qualité , des ressources pour les habitants -les fameuses retombées économiques- et une nouvelle preuve qu’il est possible de “bien” réhabiliter un site historique si le Centre des Monuments nationaux ( ou tout autre opérateur et expert scientifiques) conseille les opérations nécessaires.

Nous vous transmettons aussi  l’appel d’offre de l’étude (120 000 euros) qui vous servira peut-être de cahier des charges  pour faire du “home-made” et transformer votre fermette historique (why not?)  en un magnifique gîte culturel ou en chambre d’hôte pour y héberger des acteurs ou des peintres tout l’été!  Car votre  prise de risque, en ce cas, y est  clairement exposée  et les critères de choix sont parfaits, comme tout ce que produit ATOUT France en méthodologie et ingénierie touristique.

II – LE DEBAT SUR LE FINANCEMENT DE NOTRE PATRIMOINE HISTORIQUE
Les Journées européennes du patrimoine arrivent à grand pas et seront encore un « immense succès  populaire », comme  titreront les journaux-  sans trop vérifier  l’origine sociale des visiteurs 🙂  -.  Voilà pourquoi nous posons aujourd’hui quelques questions sur l’avenir de notre  patrimoine.
Car le débat va reprendre : suite aux résultats de l’étude, le débat autour du projet de transformer des monuments « nationaux » en hôtels de luxe aura lieu au Parlement  cet  l’automne .
Les arguments des rebelles à toute transformation en hôtels
Avant de devenir « monuments », les châteaux, les manoirs étaient déjà des lieux d’hébergement..Il n’est donc pas choquant que l’activité principale, la vraie fonction  des châteaux, monuments, abbayes  , ce pourquoi ils ont été construits, soit rétablie. D’autres utilisations à des fins commerciales existent depuis belle lurette dans les monuments publics : boutiques , librairies, caféterias et restaurants…
Ce qui choque les opposants à une telle transformation, c’est que cette transformation implique tacitement que ces monuments nationaux ne soient plus restaurés, conservés, valorisés et financés par le seul service public + les billets des visiteurs et leurs petits achats. Voilà quelle était la “règle”! Ce qui les choque aussi, c’est que,  après avoir été propriété des  des princes, des comtes ou de  l’Eglise, après  avoir été récupérés  par la puissance publique , ils soient  à nouveau « privatisés » par des entreprises hôtelières. Et que, grosso modo, ce ne soit plus le Peuple qui en profite, mais le secteur du Luxe et des clients qui vont avec ! Il faut en faire des lieux pour y héberger les  élèves des  classes éducatives au Patrimoine, a-t-on lu   lors de l’annonce de l’opération. Rappelons aussi que, dans le cadre de la Réforme générale des politiques publiques (RGPP), l’Etat cèdera aussi  1.700 de ses biens immobiliers à l’horizon 2013 sur tout le territoire français. D’où les annonces de “braderie” et de désengagement de l’Etat pour son patrimoine.

Ce qui révolte enfin les opposants, c’est que tout ce patrimoine a été entretenu par le service public, l’Etat, les collectivités, les citoyens, et qu’il semble  (cf3) que ce ne soit plus possible, et cela de façon irrémédiable .Voyons un peu…
Pourquoi faire financer les monuments par l’activité touristique?
Contrairement à d’autres régions du monde, nous avons,  en Europe, décidé de tout conserver, sans limite de temps (pour l’éternité ?), de tout restaurer, de tout entretenir de ce qui était jugé digne de l’être par les professionnels  des monuments. Nous avons donc des lois, nous avons donc aussi formé, professionnalisé, depuis des siècles, des architectes, des historiens d’art, des techniciens du bâtiment pour ce faire. On classe, on  inscrit encore chaque année de nouveaux  bâtiments: l’architecture industrielle , le patrimoine du XXéme siècle, les jardins, d’autres Labels  se sont ajoutés à la liste initiale des bâtiments du Moyen-Age au XIXéme siècle, ajoutant, du coup, chaque année et mécaniquement,   de nouveaux frais de restauration et d’ entretien pour les années à venir.
Ce qui est désespérant, c’est que tous les citoyens avaient l’air d’accord pour poursuivre l’effort financier, pour participer collectivement à ce travail sans fin, à ce travail titanesque, et que, depuis 30 ans, les gouvernements, de gauche ou de droite,  n’arrivent plus à mobiliser prioritairement sur ce sujet l’ensemble des citoyens. A chaque crise économique, faire des économies commence toujours, en France,  par viser ce type de dépense…Et, à chaque fois, le CMN dit qu’il a besoin d’argent pour restaurer, entretenir, valoriser, et de nouveaux « modèles économiques »  émergent, de la hausse du billet d’entrée à la réutilisation, comme aujourd’hui, des monuments  pour d’autres activités qui apporteraient l’argent nécessaire aux nouvelles dépenses.
En résumé, tout le monde veut protéger le patrimoine, qui est fondateur et meilleur  représentant de notre identité, de notre histoire, mais « tout le monde ne veut pas, ou ne peut pas  participer au financement  nécessaire pour les travaux. Le désespoir, c’est que le projet de sensibiliser, d’entretenir, de faire restaurer les monuments ne convainc plus autant qu’avant,  l’ensemble des citoyens.
Et ce désespoir est le même, d’ailleurs, dans d’autres pays, en Italie par exemple ( SOS Patrimonio)  où  les camps des partisans/opposants  sont les mêmes, sur le sujet, comme sur d’autres (Education, Santé, Logement)  : il faut faire d’autres choix budgétaires, disent les militants du patrimoine public, qui ont donc de très bonnes raisons pour le demander. Rappelons simplement  que la majorité des 6.450 châteaux et manoirs inscrits ou classés en France, soit 5.550,  sont détenus par des particuliers, des propriétaires privés. Les 900 autres relèvent du secteur public (cf. l’étude de DH,  la Demeure Historique). Parmi eux, une centaine, parmi les plus importants et les plus beaux, sont gérés par le CMN.
Combien ça coûte ?

Les besoins du patrimoine en termes financiers « donnent le vertige »,selon le Journal des Arts du 15.02.2008 , évalués à 10,734 milliards d’euros, soit une augmentation de 18,8% depuis 2002.
– En 2007, le Rapport du ministère de la culture sur les monuments en France  notait que  les besoins en travaux pour les 14 897 monuments classés augmentaient, 629  étaient  en situation de péril global (4,2%) et 2215 partiellement en péril (14,8%). A ces menaces s’ajoute l’entretien dû à la vétusté.Et les besoins liés à  la valorisation, qui commence  par la réfection des accès, des routes…Et qui comprend  la promotion du site, une signalétique, auxquelles on ajoutera  des aménagements intérieurs, des travaux de rénovation et une forme de muséographie, des services attractifs, etc…Ouvrir un monument  aux publics a aussi son lot de contraintes  ( sécurité des oeuvres et du public) et de coûts fixes, dont celui  des personnels qui  auront la charge de le faire visiter.
– Les aides aux propriétaires privés détenant des monuments historiques sont par ailleurs en baisse, voire supprimées,  comme c’est la cas depuis 2010 en Saône-et-Loire (voir le très bon narticle sur http://www.mediapart.fr/club/edition/dijon-bourgogne/article/260710/letat-divorce-t-il-de-son-patrimoine)
III – PRESENTATION DE L’ETUDE L’ étude de faisabilité ( 120 000 €)  a été lancée en 2010  par Atout France,  et concerne  20 monuments. Il s’agit surtout d”évaluer les risques financiers pour le repreneur :  coût des travaux à réaliser pour la transformation par rapport aux revenus espérés, donc nombre de visiteurs potentiels  qui pourront être clients pour faire des bénéfices. En préambule, l’étude insiste sur  le respect du monument :  “en cohérence avec les missions du Centre des monuments nationaux (CMN), d’ouverture à la visite et de conservation des sites”,  les deux ministères affirment que la sauvegarde et la préservation du patrimoine monumental historique peuvent se concilier avec une exploitation économique raisonnable et respectueuse des lieux, c’est à dire sous les réserves expresses du respect des contraintes liées à la préservation du patrimoine et du contrôle par l’État du respect effectif de ces contraintes.

IV – CAHIER DES CHARGES DE L’ETUDE

OBJET DE L’ETUDE
Le Centre des monuments nationaux souhaite créer des structures d’hébergements dans certains monuments historiques dont il a la charge. La présente étude a pour objet d’évaluer la pertinence et la viabilité économique de l’équipement envisagé en cohérence avec les missions du CMN d’ouverture à la visite et de conservation des sites dont il a en charge la gestion. Maître d’ouvrage : ATOUT France .Partenaire : Centre des monuments nationaux
CONTEXTE
Une Convention cadre Culture – Tourisme a été signée le 6 novembre 2009 entre le ministère de la Culture et de la Communication et le secrétariat d’état chargé du Commerce, de l’Artisanat, des Petites et moyennes entreprises, du Tourisme, des Services et de la Consommation.
Dans cette convention, « les deux ministères affirment que la sauvegarde et la préservation du patrimoine monumental historique peuvent se concilier avec une exploitation économique raisonnable et respectueuse des lieux, c’est à dire sous les réserves expresses du respect des contraintes liées à la préservation du patrimoine et du contrôle par l’État du respect effectif de ces contraintes». Dans ce cadre, sont encouragées des opérations de valorisation du patrimoine par la création d’activités touristiques d’affaires, d’hébergement ou de création d’événements et Atout France, l’agence de développement touristique de la France, apporte son savoir faire en matière de développement touristique

PERIMETRE DE L’ETUDE
L’étude portera sur les 20 monuments suivants :
– le château d’Assier dans le Lot ;
– le château de Bussy-Rabutin en Côte-d’Or ;
– le château de Cadillac en Gironde ;
– le château de Carrouges, dans l’Orne ;
– la Cité de Carcassonne, dans l’Aude ;
– le château de Champs-sur-Marne, en Seine-et-Marne ;
– le château de Chareil-Cintrat, dans l’Allier ;
– le château de Gramont, dans le Tarn-et-Garonne ;
– le château de Jossigny, en Seine-et-Marne ;
– le château de la Motte-Tilly, dans l’Aube ;
– l’Hôtel de Lunas, dans l’Hérault ;
l’Hôtel de Sade, dans les Bouches-du-Rhône ;
– la place forte de Mont-Dauphin, dans les Hautes-Alpes ;
– l’abbaye de Montmajour, dans les Bouches du Rhône ;
– le château d’Oiron, dans les Deux-Sèvres ;
– le domaine national de Saint-Cloud, dans les Hauts-de-Seine ;
– l’abbaye de la Sauve-Majeure, en Gironde ;
– le monastère de Saorge, dans les Alpes Maritimes ;
– la forteresse de Salses, dans les Pyrénées Orientales ;
– le fort Saint-André, dans le Gard à proximité d’Avignon

CHAMP GENERAL DE L’ETUDE
Première phase : Diagnostic d’opportunité
Pour chacun des 20 monuments, le prestataire étudie l’opportunité de développer une offre d’hébergements et propose différents scénarii envisageables tout en décrivant les pré-requis nécessaires à la mise en œuvre et au bon fonctionnement de cette activité d’hébergement.
Le prestataire procède à l’analyse de chacun des 20 monuments au regard :
– des espaces disponibles susceptibles de permettre l’implantation des hébergements et des services et prestations associés indispensables (restaurants par exemple) : voir les observations particulières pour chaque monument notées ci-dessous ;
– de la fréquentation du monument (document remis par le CMN) et de la cohabitation entre visite des lieux et exploitation hôtelière ;
– du potentiel touristique de la destination ;
– de l’offre d’hébergement concurrentielle environnante ;
– des flux touristiques (hors excursionnistes) ;
– de la clientèle cible (typologie, groupes séminaires, groupes touristes étrangers, individuels, niveau de gamme, …) ;
– des contraintes règlementaires liées à l’implantation d’hébergement notamment dans des sites classés au titre de la législation « monument historique », y compris les problèmes d’accessibilité ;
– du développement d’autres activités marchandes (séminaires, incentives, soirées privées…) en complément ou indépendamment.

Au terme de cette première phase le prestataire indiquera quels types d’offre d’hébergements (niveau de gamme, dimensionnement,…) peuvent être envisagés ou pas pour chacun des monuments analysés et explicitera ses conclusions favorables ou non à l’implantation d’un tel équipement.
Seconde phase : Etude de faisabilité technique et de viabilité économique
Pour chacun des monuments sélectionnés à l’issue de la première phase, le prestataire déterminera les conditions nécessaires à la création de la structure d’hébergements préconisée et présentera des bilans prévisionnels d’exploitation et d’investissement, ainsi que toute simulation financière complémentaire utile. Il précisera notamment :
– les surfaces indispensables à l’exploitation de la structure ;
– la nature des aménagements à effectuer : chambres, espaces communs, installations techniques et réseaux, équipements pour la restauration éventuelle, sanitaires, etc. ;
– la saisonnalité ou non de l’ouverture ;
– le niveau de prix recommandé et les recommandations en terme de marque;
– le type de concession envisageable, comprenant notamment la participation éventuelle du cocontractant à l’investissement et le montant de la redevance exigible ;
– une hypothèse budgétaire du coût d’investissement et d’exploitation ;
une simulation de fréquentation ;
– une hypothèse de chiffres d’affaires.

A l’issue de cette seconde phase, pour chacun des monuments analysés et sous forme de cahier des charges, le prestataire indiquera les modalités économiques, juridiques et financières adaptées à l’exploitation du service d’hébergement.
INFORMATIONS PARTICULIERES
Tous les monuments entrant dans le périmètre de l’étude ne présentent pas les mêmes caractéristiques. Pour chacun de ces monuments, le Centre des monuments nationaux appelle l’attention du prestataire sur les éléments constituant des données particulières à prendre en compte.
Les informations relatives aux implantations ne sont cependant données qu’à titre indicatif et n’excluent pas la possibilité de propositions alternatives de la part du prestataire.

Le château de Champs sur Marne
Une implantation d’équipements hôteliers est envisagée dans les communs du château et dans les locaux occupés par le laboratoire de recherche des monuments historiques, situés au 29, rue de Paris à Champs-sur-Marne. Il est à noter que l’implantation d’un espace de restauration est actuellement à l’étude, notamment dans l’un des bâtiments de la cour de la ferme.
Le château de Bussy-Rabutin
Une implantation d’équipements d’hébergements est envisagée dans les communs et dans la ferme du château.
Le château d’Assier
L’emplacement d’un tel équipement est envisagé dans le château lui-même.
Le château de Cadillac
L’implantation d’un tel équipement est envisagée dans le château lui-même (bâtiment principal et retour des deux ailes en équerre). Le château qui a été pendant 130 ans une prison pour femmes fait l’objet depuis plusieurs années d’une importante campagne de restauration.
Le château de Carrouges
L’implantation d’un équipement d’hébergements est envisagée dans les communs du château et dans la ferme dite de la Bouvardière.
La Cité de Carcassonne
L’emplacement envisagé est situé dans les tours des remparts.
Le château de Chareil Contrat
L’implantation d’un tel équipement est prévue dans le château lui-même.
Le château de Gramont
L’implantation d’un tel équipement est prévue dans le château lui-même. Le prestataire étudiera également la possibilité de développer l’accueil de petits séminaires d’entreprises.
Le château de Jossigny
Ce château n’est pas encore ouvert au public.L’étude doit donc permettre de compléter le programme d’aménagement préalable à l’ouverture. Une implantation possible serait les communs du château.L’implantation d’un espace à usage de restauration est également à l’étude dans le bâtiment dit « la Roberde », situé à l’extérieur du parc proprement dit, dans le village.
Le château de la Motte-Tilly
Une implantation serait possible dans les communs du château mais également dans les bâtiments administratifs.
L’hôtel de Lunas , propriété du Centre des monuments nationaux, est actuellement fermé en raison des importants travaux de restauration nécessaires à son ouverture.Par ailleurs, plusieurs baux (d’habitation, professionnel et mixte) grèvent actuellement l’utilisation de cet immeuble.
L’hôtel de Sade
Ce monument n’est actuellement pas ouvert au public. Il abrite les objets mis à jour lors des fouilles réalisées sur le site de Glanum.
La Citadelle de Montdauphin
L’implantation d’un tel équipement est envisagée dans les cinq corps de bâtiment de la caserne de Rochambeau.
L’abbaye de Montmajour
L’implantation d’équipement d’hébergements est envisagée dans le bâtiment des Mauristes.
Le château d’Oiron
Les communs et la ferme du château sont des espaces susceptibles d’accueillir cet équipement. Une étude sur l’implantation d’un espace de restauration dans le monument est en cours.
Le domaine national de Saint-Cloud
Les espaces pressentis sont ceux du pavillon dit « de Valois », situé près de l’entrée principale du domaine. Cet ensemble immobilier accueillait l’Ecole Normale Supérieure, avant que sa gestion ne soit transférée au Centre des monuments nationaux.
L’abbaye de la Sauve-Majeure
L’implantation d’équipement d’hébergements est envisagée dans le bâtiment des Mauristes.
Le monastère de Saorge
Le monastère de Saorge accueille des écrivains en résidence dans les onze cellules du monastère aménagées à cet effet.
La forteresse de Salses
Une étude sur les parties basses de la forteresse est envisagée pour l’implantation de telles prestations.
Le fort Saint-André
Le prestataire étudiera les possibilités d’aménagement des bâtiments de casernement et de la maison Chamson.
6 Documents constitutifs du dossier documentaire remis par le maître d’ouvrage au démarrage de l’étude :
Le maître d’ouvrage mettra à disposition du prestataire les documents suivants :
– plans et documents techniques lorsqu’ils existent ;
– schéma directeur d’aménagement lorsqu’il existe ;
– coordonnées des représentants du CMN à rencontrer ;
– courbe de fréquentation par mois des monuments ;
– étude des publics par site (selon disponibilité) ;
Données sur l’offre concurrentielle lorsqu’elles sont en possession des services du CMN.
[…]
CALENDRIER
L’étude devra s’organiser sur un délai de 4 mois maximum. Le comité de pilotage attache une importance spécifique à la question du délai de réalisation.
MONTANT MAXIMUM DE LA MISSION
Le montant de la mission, donné à titre indicatif, ne pourra dépasser 120 000 € HT.
ELEMENTS D’APPRECIATION DES CANDIDATURES :
Le candidat, dans le champ de la présente commande, devra faire preuve de :
– une expérience et expertise de conseil dans les domaines de l’hôtellerie-restauration et activités affaires ;
– une compétence dans l’analyse économique de l’activité hôtellerie-restauration ;
– une compétence dans l’aménagement technique de structures d’hébergement et de restauration, notamment au sein de monuments historiques ;

CRITERES DE JUGEMENT DES OFFRES :
Le candidat sera jugé par ordre d’importance sur :
– sa connaissance des problématiques liées au champ culturel et à l’activité hôtellerie-restauration également dans sa partie accueil des activités séminaires/incentives;
– ses références dans la création, la réhabilitation ou le repositionnement de structures d’hébergements et restauration ;
– la méthodologie proposée et son coût
– les délais de réalisation proposés

RENSEIGNEMENTS COMPLEMENTAIRES :

Le cahier des charges complet : http://www.dijonscope.com/files/documents/007317-2009-11-09-atout-france-etude-sur-la-creation-d-hebergements-dans-les-monuments-nationaux.pdf . Tout renseignement complémentaire relatif au contenu de l’appel d’offres concernant cette consultation peut être obtenu auprès de :
Claire Mercier, Chargée de mission ATOUT France, 01 42 96 74 69
claire.mercier@franceguide.com
Christophe de Chassey, Directeur : christophe.dechassey@franceguide.com

Après la piscine de la Côte d'Azur, Mister Ken rejoint un hôtel au Maroc

KEN LE  TOURISTE PARFAIT

Vous avez eu peur? Vous avez cru que Ken avait TERMINE ses vacances? C’est bien mal le connaître et on voit que vous n’avez qu’ une idée très approximative du Touriste Parfait…Pour votre rentrée, il faut donc réviser vos classiques : Ken, contrairement à vous, n’a pas ces quelques  pauvres “jours” de vacances, et après, rien, on bosse et basta! Ken, en, fait, travaille tout le temps, a choisi comme ce qu’il y avait de plus rémunérateur( les Affaires, les finances…) et va d’hôtel de luxe en Resort pour arriver à ses fins : s’amuser à gagner beaucoup et gâter Barbie, son ex. Sur place, il dépense donc  sans compter –  les services du Tourisme local doivent recruter un nouveau comptable à chacune de ses arrivées –  car il est, avec tout cela, Le Touriste Parfait! Pour les news de ses love affair du moment, chut! Et  suspens…Nous verrons cela  la semaine prochaine, car vous savez quoi? Il a rencontré la petite pédégette  d’Areva, et il la trouve juste sublime…